導(dǎo)語：

2019年對于所有和樓市有關(guān)的人來說，都無異于是悲喜交加的一年。告別2018年的開發(fā)商賺的盆滿缽滿，2019年樓市在跌宕起伏中結(jié)束。不將樓市作為刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的手段、限墅令，高庫存、融資信托、土拍規(guī)則升級交織著剛需的迷茫、老業(yè)主的維權(quán)，讓購房者和開發(fā)商都無比糾結(jié)。中國房地產(chǎn)告別黃金時代，進(jìn)入白銀時代，整個行業(yè)都正在經(jīng)歷轉(zhuǎn)型的“陣痛”；在不斷迭出的房產(chǎn)政策影響下，樓市成交低迷、購房者心態(tài)趨于理性的樓市新態(tài)逐漸形成。2019年，即將結(jié)束，海聯(lián)新聞中心為您梳理全國樓市十大熱點關(guān)鍵詞。

【貨幣財政政策】

積極的財政政策要加力提效，穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度，把好貨幣供給總閘門。1月9日，國常會強(qiáng)調(diào)繼續(xù)實施穩(wěn)健的貨幣政策，堅持不搞“大水漫灌”。

警惕房地產(chǎn)金融風(fēng)險，房地產(chǎn)金融監(jiān)管保持收緊。進(jìn)入2019年，銀保監(jiān)會、央行兩部門密集強(qiáng)調(diào)加強(qiáng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險防范力度。2月25日，國新辦舉行堅決打好防范金融風(fēng)險攻堅戰(zhàn)新聞發(fā)布會，銀保監(jiān)會副主席表示要繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人按揭貸款繼續(xù)實行審慎的貸款標(biāo)準(zhǔn)。

【租購并舉】

住房制度改革：租購并舉，加快完善住房保障體系。第一，中央大力推進(jìn)租購并舉住房制度改革。1月16日，自然資源部和住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于福州等5個城市利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點實施方案意見的函》，原則上同意福州、南昌、青島、?？?、貴陽5城利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案。1月29日，發(fā)改委等十部門聯(lián)合印發(fā)《進(jìn)一步優(yōu)化供給推動消費平穩(wěn)增長促進(jìn)形成強(qiáng)大國內(nèi)市場的實施方案（2019年）》指出加快發(fā)展住房租賃市場，支持人口凈流入、房價高、租賃需求大的大中小城市多渠道籌集公租房和市場租賃的住房房源，將集體土地建設(shè)租賃住房作為重點支持的內(nèi)容。

【房地產(chǎn)稅】

房地產(chǎn)稅立法工作穩(wěn)步推進(jìn)?！?019政府工作報告》提出，健全地方稅體系，穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。全國人大財經(jīng)委建議盡快提出將增值稅法、消費稅法、關(guān)稅法、城市維護(hù)建設(shè)稅法、契稅法、印花稅法、房地產(chǎn)稅法和稅收征收管理法（修改）等提請全國人大常委會審議的時間安排，按時提交審議，確保完成黨中央確定的2020年實現(xiàn)稅收法定的任務(wù)。

【一城一策】

2019年住建部將穩(wěn)妥實施房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機(jī)制的工作方案，堅持“房子是用來住的，不是用來炒的”定位，堅持落實城市主體責(zé)任，因城施策、分類指導(dǎo)，特別是要把穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實處，保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，防止樓市大起大落。地方政府緊縮政策數(shù)量前低后高，調(diào)控跟隨市場變化及時調(diào)整。2019年上半年，月度收緊性政策數(shù)呈前低后高、前穩(wěn)后嚴(yán)的特點。一季度整體政策對樂觀預(yù)期有所推動（部分城市利率上浮水平有所下降、調(diào)整了限價及搖號等不合時宜的政策、保障引進(jìn)人才購房需求）。

【限墅令】

8月13日，東莞市自然資源局印發(fā)《東莞市加強(qiáng)居住項目規(guī)劃管理指導(dǎo)意見》（下稱《意見》），要求居住項目內(nèi)嚴(yán)禁建設(shè)別墅，特別強(qiáng)調(diào)低層及多層住宅嚴(yán)禁變相建設(shè)為別墅。

在“史上最嚴(yán)禁墅令”之后，福建、黑龍江等省均已對所轄區(qū)域內(nèi)的別墅項目展開統(tǒng)計清理，并暫停辦理別墅項目建設(shè)審批手續(xù)。

【土拍規(guī)則升級】

多地調(diào)整土拍規(guī)則，降溫地市。進(jìn)入2019年，土地市場一改去年頹勢，熱點城市、熱點區(qū)域土地市場回暖明顯，在堅持房住不炒，以穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期為調(diào)控目標(biāo)

前提下，地方積極落實城市主體責(zé)任，引導(dǎo)房企謹(jǐn)慎拿地。

【人口人才政策】

落戶放開放寬，門檻進(jìn)一步降低。山西全面調(diào)整放寬戶口遷移政策，放寬合法穩(wěn)定就業(yè)、合法穩(wěn)定住所、學(xué)歷人員、在校大學(xué)生、技術(shù)技能人才等5類人員的落戶政策。人才引進(jìn)聚焦住房保障。北京海淀區(qū)降低人才公租房申請門檻，申請人及家庭成員在北京有住房，但距離申請人工作單位超過15公里的，也可申請人才公租房。

【棚改、舊改政策】

年度計劃棚改規(guī)模收縮明顯。1月，住建部公布2018年全國各類棚戶區(qū)改造開工626萬套，超額完成年度580萬套的目標(biāo)任務(wù)，完成投資1.74萬億元。4月，財政部印發(fā)《關(guān)于下達(dá)2019年中央財政城鎮(zhèn)保障性安居工程專項資金預(yù)算的通知》，明確2019年全國棚戶區(qū)改造規(guī)模約285萬套，中央補(bǔ)助約700億元。與2018年棚改的計劃改造量、實際完成量均相差較大。自2018年7月住建部明確提出因地制宜推進(jìn)棚改貨幣化安置后，棚戶區(qū)改造逐漸步入調(diào)整期。地方層面，2月14日，蘭州發(fā)布《蘭州市棚戶區(qū)改造界定標(biāo)

準(zhǔn)》，嚴(yán)禁將舊城改造、房地產(chǎn)開發(fā)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等項目打包納入棚改。截至4

月29日，山東已將今年的棚改任務(wù)分配到各市，并進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)嚴(yán)禁將棚改政策覆蓋到一般建制鎮(zhèn)，嚴(yán)禁將房地產(chǎn)開發(fā)、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等項目打包納入棚改。

舊改與棚改不同，拆除重建類相對有限。國務(wù)院部署推進(jìn)老舊小區(qū)改造，目的在于改

善民生、穩(wěn)投資、提振消費。

【擴(kuò)大保障房惠及人群】

釋義：保障房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標(biāo)準(zhǔn)、限定價格或租金的住房。一般由廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、政策性租賃住房、定向安置房等構(gòu)成。

今年政府工作報告首次將解決群眾住房問題與城市主體責(zé)任連接起來，并提出，" 要改革完善住房市場體系和保障體系，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。"

對此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，這和 2018 年的兩會精神是一致的。從政策上看，主要有三個要點，即落實城市主體責(zé)任、完善住房體系、推進(jìn)棚改工程。預(yù)計今年會不斷推進(jìn)對各地樓市調(diào)控的考核。

事實上，保障民生工程一直是社會較為關(guān)心的內(nèi)容，今年 " 兩會 " 對保障房、棚改工作的要求是：" 繼續(xù)推進(jìn)保障性住房建設(shè)和城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造，保障困難群體基本居住需求。"

2018-2020 三年棚戶區(qū)改造的既定目標(biāo)不會改變。2018 年全國超額完成 580 萬套改造任務(wù)（實際完成 626 萬套），未來 2 年進(jìn)入攻堅收尾階段。此外，結(jié)合此前 " 因地制宜地推進(jìn)棚改貨幣化安置 " 的政策方向來看，棚改政策收緊將重點集中在商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地區(qū)。

在保障困難群體基本居住需求方面，針對部分城市新市民保障性住房申請以戶籍作為準(zhǔn)入門檻，全國人大代表、58 同城 CEO 姚勁波建議：" 打破戶籍限制，將社保繳納或個人所得稅征收時長作為申請依據(jù)，使住房福利政策更全面惠及新市民群體。同時，放寬保障性住房在年齡、可支配收入等方面的限制，承租人年滿 18 歲即可申請，全部月收入不足個稅起征點的可以優(yōu)先申請，以此滿足新市民群體的合理住房需求。"

全國政協(xié)委員、香江集團(tuán)總裁翟美卿則表示：" 國家應(yīng)該關(guān)注不同層次的人群的需求，關(guān)注人才安居房、貧困家庭房屋需求，進(jìn)行優(yōu)惠政策鼓勵；商品房則按照市場規(guī)律來走。"

【農(nóng)村集體用地入市平抑租賃價格】

釋義：隨著城鎮(zhèn)國有土地使用制度的改革、城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村集體土地特別是城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村集體建設(shè)用地的使用權(quán)價值和資產(chǎn)價值越來越顯現(xiàn)，這也就形成了集體土地入市。

3 月 5 日，在十三屆全國人大二次會議上，國務(wù)院總理李克強(qiáng)在政府工作報告中提及 " 推廣農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點成果 "。其中，集體經(jīng)營性建設(shè)用地的入市由于影響著城市建設(shè)用地的供應(yīng)，影響著樓市發(fā)展，一直受到市場的關(guān)注較多。對此，全國人大代表、清華大學(xué)教授蔡繼明表示，目前我國的農(nóng)村集體建設(shè)用地有 19 萬平方公里，是城市建設(shè)用地的兩倍。而集體建設(shè)用地中，經(jīng)營性建設(shè)用地占比僅 14%，宅基地占比超過 70%，如果僅僅是允許存量集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，是九牛一毛，不足以緩解城市建設(shè)用地供不應(yīng)求的局面，應(yīng)該擴(kuò)大試點入市范圍，尤其是允許農(nóng)村宅基地入市，我國農(nóng)村閑置的宅基地有 3000 萬畝，如果部分入市，將有助于房價穩(wěn)定或下降。

蔡繼明透露，在一些試點區(qū)域，已經(jīng)在探索宅基地在集體經(jīng)濟(jì)組織成員外部流轉(zhuǎn)了。因此，他建議《土地管理法修正案（草案）》應(yīng)允許農(nóng)村閑置的宅基地轉(zhuǎn)換成工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性建設(shè)用地并在符合城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃的前提下進(jìn)入城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場。

全國政協(xié)委員、房天下董事長莫天全指出，土地市場作為一級市場，是撬動房地產(chǎn)的第一環(huán)要素。沒有足夠供應(yīng)量，控制房價較為困難。所以，集體土地的入市，一方面可以提高供應(yīng)量，對整個房地產(chǎn)市場、控制房價有幫助。此外，對提高人們的居住水平也能起到改善作用。" 集體土地入市更多體現(xiàn)在租賃市場內(nèi)，對中低收入群體的幫助更為直接，可以控制租金上漲。" 莫天全同時強(qiáng)調(diào)，集體土地入市、建設(shè)，要按照每個城市的總體規(guī)劃來安排，才能避免相關(guān)問題。