疫情下商業(yè)地產(chǎn)發(fā)生了哪些改變?

2021年03月24日 14:50
來(lái)源:新京報網(wǎng)
受疫情影響,2020年線(xiàn)下商鋪租金水平整體下跌、空置率走高。在這一過(guò)程中,商業(yè)地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)理念、商業(yè)模式和消費傾向上也發(fā)生深刻改變,尤其是數字化意識已深入人心。
在業(yè)內人士看來(lái),國內局部疫情風(fēng)險仍然存在,聚集型和接觸式消費仍有待進(jìn)一步恢復,實(shí)體商業(yè)在短期內仍面臨下行壓力。未來(lái),隨著(zhù)新興消費群體的快速崛起和新業(yè)態(tài)新運營(yíng)理念的不斷涌現,尤其是受到資本市場(chǎng)的持續關(guān)注,“數字化”“新科技”或將賦能商業(yè)地產(chǎn)新的機遇。
商鋪租金整體下跌,商業(yè)街最大跌幅超7%
2020年中國主要商業(yè)街商鋪和重點(diǎn)商圈(購物中心)商鋪租金水平整體下跌。根據中指研究院對商鋪租金調查數據顯示,2020年,全國重點(diǎn)城市100個(gè)商業(yè)街(百街)商鋪平均租金為24.96元/平方米·天,同比下跌0.52%;100個(gè)典型購物中心商鋪平均租金為26.76元/平方米·天,同比下跌0.25%。
整體來(lái)看,在租金同比上漲的商業(yè)街中,杭州河坊街、天津濱江道商業(yè)街等10條商業(yè)街租金同比漲幅相對較大,其中杭州河坊街租金同比漲幅最大,為3.0%;天津濱江道商業(yè)街、??谥猩铰纷饨鹜葷q幅在2.0%-3.0%之間;成都寬窄巷子、長(cháng)沙坡子街等7條商業(yè)街租金同比漲幅均在1.0%-2.0%之間。
而在租金同比下跌的商業(yè)街中,武漢萬(wàn)松園商業(yè)街、南昌勝利路步行街等10條商業(yè)街租金同比跌幅相對較大,其中武漢萬(wàn)松園商業(yè)街租金同比跌幅最大,為7.24%;南昌勝利路步行街、北京簋街等5條商業(yè)街租金同比跌幅均在5.0%-7.0%之間;上海田子坊、深圳深圳灣步行大街等4條商業(yè)街租金同比跌幅均在3.0%-5.0%之間。
業(yè)內人士分析,造成租金下跌的原因主要是受疫情沖擊,去年商鋪普遍出現經(jīng)營(yíng)困難,不少商鋪出現退租現象,導致整體周轉率和空置率提高。尤其是以餐飲為主的商業(yè)街,比如北京簋街,受疫情商業(yè)街租金跌幅較大。
與此同時(shí),不少商業(yè)街和商圈購物中心業(yè)主也利用這一時(shí)期進(jìn)行業(yè)態(tài)調整,并給予商戶(hù)免租優(yōu)惠,在上述樣本商業(yè)街和商圈中,有近半數商鋪獲得免租期。
新開(kāi)業(yè)購物中心減少,數字化意識深入人心
2020年下半年,疫情得到有效控制,部分暫緩開(kāi)業(yè)計劃的購物中心項目開(kāi)始集中入市。但是整體來(lái)看,據中指研究院監測數據顯示,2020年全年,15個(gè)城市新開(kāi)業(yè)購物中心建筑面積約為1000萬(wàn)平方米,同比下降近四成。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì )會(huì )長(cháng)王永平認為,疫情深層次影響商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)。疫情對于行業(yè)的影響不僅是客流與銷(xiāo)售,也改變了商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)理念、商業(yè)模式和消費傾向。起于線(xiàn)上的直播帶貨如今已成為線(xiàn)下商業(yè)普遍使用的營(yíng)銷(xiāo)工具,數字化意識在線(xiàn)下商業(yè)也已深入人心。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì )與RET睿意德在京聯(lián)合發(fā)布的《中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)2020/2021年度發(fā)展報告》(簡(jiǎn)稱(chēng)“報告”)也顯示,2020年直播已經(jīng)從線(xiàn)上企業(yè)蔓延到了線(xiàn)下企業(yè),各大企業(yè)從老板到店員齊上陣,有的商場(chǎng)在全國連鎖門(mén)店內搭建直播間。直播帶貨在一定程度上救助了疫情重創(chuàng )下的實(shí)體商業(yè),其儼然從單純的創(chuàng )新模式變成企業(yè)通用工具。
另外,王永平認為,疫情所帶來(lái)的影響也不完全是負面的,疫情中購物中心紛紛為商戶(hù)免租減租,所展現出的行業(yè)擔當令人感懷,購物中心與商戶(hù)之間成為更加緊密的命運共同體。
商管成為房企在資本市場(chǎng)的新戰場(chǎng)
“在資本市場(chǎng)已經(jīng)釋放行業(yè)發(fā)展新信號。比如前些年,商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)存在重數量輕質(zhì)量、重開(kāi)發(fā)輕運營(yíng)的問(wèn)題,商業(yè)資產(chǎn)價(jià)值普遍偏低。如今,資本市場(chǎng)對于強管理的輕資產(chǎn)商管公司與高成長(cháng)性的創(chuàng )新品牌給出了超高估值。”王永平如是說(shuō)。
2020年12月9日,華潤萬(wàn)象生活在港交所上市,當日的動(dòng)態(tài)市盈率為110倍,遠超市場(chǎng)上純物業(yè)管理的輕資產(chǎn)管理公司。眾所周知,地產(chǎn)股長(cháng)期以來(lái)在資本市場(chǎng)上表現低迷,而輕資產(chǎn)性質(zhì)的物業(yè)管理公司與商業(yè)管理公司上市卻引起了資本市場(chǎng)追捧,尤以商管主導的輕資產(chǎn)管理公司為甚,代表性的企業(yè)如華潤萬(wàn)象生活和寶龍商業(yè)。
報告認為,對于商管高企的估值,體現了投資者對于輕資產(chǎn)商管模式潛力的認可。各大房企也從輕資產(chǎn)的角度,找到了市值增長(cháng)的新突破口,商管進(jìn)入了各大地產(chǎn)公司的戰略框架,成為房企在資本市場(chǎng)的新戰場(chǎng)。值得關(guān)注的是,報告還顯示,國內互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng )業(yè)早期,風(fēng)投、私募股權投資追捧的線(xiàn)上品牌,如今轉而關(guān)注線(xiàn)下零售,這一現象背后是對線(xiàn)下品牌持續穩定經(jīng)營(yíng),以及獲得新消費關(guān)注能力的看好。而在投資圈盛傳,消費已經(jīng)成為中國創(chuàng )投行業(yè)的最后一個(gè)價(jià)值洼地。由于商業(yè)社會(huì )的全盤(pán)數字化大潮,整個(gè)消費領(lǐng)域變得更加炙手可熱。
在王永平看來(lái),在商業(yè)地產(chǎn)的生態(tài)中,如果沒(méi)有品牌創(chuàng )新、只有場(chǎng)景創(chuàng )新,就不會(huì )有價(jià)值上的創(chuàng )新,資本對消費賽道的關(guān)注與投入,也將加快線(xiàn)下商業(yè)的迭代更新。
業(yè)內人士:短期商業(yè)地產(chǎn)仍面臨下行壓力
“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代,實(shí)體商鋪的社交功能逐漸顯現,“科技”“顏值”“體驗”成為消費市場(chǎng)的關(guān)鍵詞,部分升級類(lèi)產(chǎn)品店鋪,例如家電、數碼、通訊類(lèi)店鋪、美妝類(lèi)店鋪以及潮玩/娛樂(lè )類(lèi)店鋪客流量亦表現較好。
此外,受?chē)庖咔橛绊?,出境游受限,部分奢侈品店鋪?jīng)營(yíng)情況顯著(zhù)恢復。而受線(xiàn)上消費影響,部分服裝鞋帽類(lèi)店鋪表現平淡。
在各類(lèi)商鋪此消彼長(cháng)的過(guò)程中,國內消費市場(chǎng)呈現持續復蘇態(tài)勢,帶動(dòng)實(shí)體商業(yè)平穩恢復。不過(guò),據中指研究院調研走訪(fǎng)發(fā)現,部分商家表示,去年下半年店鋪客流量和經(jīng)營(yíng)情況尚未完全恢復至疫情前的水平,但比上半年有所好轉,對未來(lái)一段時(shí)間消費市場(chǎng)保持信心;但也有少部分商家表示經(jīng)營(yíng)情況并未能如期恢復,正考慮于合同期結束后退租。
面對商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái),中指研究院分析人士認為,國內局部疫情風(fēng)險仍然存在,聚集型和接觸式消費仍有待進(jìn)一步恢復,實(shí)體商業(yè)在短期內仍面臨下行壓力。而隨著(zhù)消費市場(chǎng)活力持續恢復,實(shí)體商業(yè)將逐漸恢復至疫情前的水平。預計重點(diǎn)城市商鋪租金有望恢復平穩運行態(tài)勢。
而對于近期頻繁提到的互聯(lián)網(wǎng)反壟斷,王永平認為,這是實(shí)體商業(yè)發(fā)展的歷史機遇。國家出手整治互聯(lián)網(wǎng)平臺壟斷,標志著(zhù)互聯(lián)網(wǎng)平臺企業(yè)從早期的“發(fā)展階段”,進(jìn)入到了“規范階段”。此前互聯(lián)網(wǎng)平臺企業(yè)借助資本展開(kāi)的無(wú)序擴張,并未帶來(lái)實(shí)際的市場(chǎng)增量,反而導致實(shí)體商業(yè)在市場(chǎng)中的份額一度下滑,影響了公平競爭的市場(chǎng)環(huán)境,也對實(shí)體商業(yè)的發(fā)展造成了傷害。此次反壟斷整治有利于線(xiàn)上線(xiàn)下的公平競爭,有利于促進(jìn)線(xiàn)上線(xiàn)下的相互融合。
原標題:去年租金整體下跌 疫情下商業(yè)地產(chǎn)發(fā)生了哪些改變?
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