二手房交易這些事項要注意

2022年04月15日 09:45
來(lái)源:燕趙晚報
近日,石市二手房市場(chǎng)房源掛牌數量、看房客戶(hù)明顯增加,一些區域內關(guān)注度較高,配套相對齊全的次新房小區率先迎來(lái)回暖。
“雖然二手房市場(chǎng)還沒(méi)出現大規?;嘏?,不過(guò)看房的人明顯比開(kāi)年時(shí)候多了。尤其是一些周邊配套齊全的小區,業(yè)主掛的售價(jià)比較合理的房源,一周就能有三四波看房的客戶(hù)。”紫晶悅城小區附近一家中介門(mén)店的店員說(shuō),從上周開(kāi)始來(lái)看房的人明顯增多,市場(chǎng)開(kāi)始小幅回暖。
針對二手房市場(chǎng)交易開(kāi)始回暖的現象,記者采訪(fǎng)多位二手房經(jīng)紀行業(yè)資深人士,綜合觀(guān)點(diǎn)認為,二手房相比商品房有一些不可替代的明顯優(yōu)勢,商品房大多為期房預售,購房人交款買(mǎi)房后一般需要一兩年甚至更長(cháng)時(shí)間才能收房入住,二手房作為購房者買(mǎi)房考慮的備選項,以其所見(jiàn)即所得、交款就能收房、周邊學(xué)校商業(yè)醫療配套相對齊全受到不少人青睞。而且二手房市場(chǎng)都是房東自主定價(jià),購房者偶爾還能有撿漏買(mǎi)到便宜房的可能。所以,一些著(zhù)急入住的購房群體往往會(huì )優(yōu)先在房齡較新的次新房小區中選擇一些房主急售的高性?xún)r(jià)比房源,這直接拉動(dòng)了熱點(diǎn)品質(zhì)小區的受關(guān)注度。
結合當前市場(chǎng)情況,業(yè)內對二手房交易中容易出現問(wèn)題的一些環(huán)節做出三大理性購房提醒:
涉房產(chǎn)權相關(guān)問(wèn)題要核實(shí)清楚
二手房交易大多都是通過(guò)網(wǎng)絡(luò )或者中介門(mén)店發(fā)布,如果前期沒(méi)有第三方中介機構提前篩選房源,都是購房者自己通過(guò)網(wǎng)絡(luò )平臺對接房主看房,這種情況下就要對房屋權屬和房屋共有人、是否存在抵押等情況做好詳細了解與調查。重點(diǎn)需要注意出賣(mài)人的身份,要核實(shí)出賣(mài)人是不是真正的房屋所有權人,務(wù)必核對其房屋不動(dòng)產(chǎn)權證書(shū)(或者房產(chǎn)證、土地證)及身份證件。對于辦理委托公證賣(mài)房的情況,通常有許多不可知的風(fēng)險,尤需謹慎。
其次要注意核實(shí)房屋權屬,主要是搞清楚房屋權屬有沒(méi)有爭議,有沒(méi)有存在抵押等情況??梢酝ㄟ^(guò)查看房屋所有權證,必要時(shí)也可以到住建部門(mén)或者不動(dòng)產(chǎn)登記中心核對真偽。如房屋存在共有人,則必須讓共有人也在買(mǎi)賣(mài)合同上簽字。司法實(shí)踐中,出現過(guò)冒名頂替簽字的情況,所以尤其需要注意仔細核對簽名人的身份;還要注意是否存在用于交易的房屋為違章建筑或已被列入拆遷范圍的情形。否則,很可能錢(qián)房?jì)煽?;還要注意是否存在被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋所有權屬轉讓的,避免付款后房屋無(wú)法交付;另外,如果房屋有附屬設施如車(chē)位、地下室一起打包出售的,也應該明確價(jià)款中是否包含這些附屬設施,特別是那些價(jià)值較大的設施設備的。
注意土地使用年限 提前弄清過(guò)戶(hù)各類(lèi)稅費
在二手房交易過(guò)程中還應該注意到土地年限問(wèn)題。雖然住宅的土地使用期限最長(cháng)是70年,但是因為二手房在貸款時(shí)會(huì )有房齡過(guò)老銀行按揭貸款申請難的一些實(shí)操問(wèn)題,所以買(mǎi)房時(shí)務(wù)必要問(wèn)清楚房屋具體的房齡。如采取按揭貸款購房的方式進(jìn)行購房的,對購房人沒(méi)有獲得銀行貸款審批的后續處理方式也要提前做好預判與約定,避免以后產(chǎn)生糾紛。
還有一些房產(chǎn)是蓋在工業(yè)用地或者商業(yè)用地上的居住用房,這些房產(chǎn)交易過(guò)戶(hù)時(shí)的稅費與70年住宅交易成本不同,稅費高。所以這些具體問(wèn)題,買(mǎi)房人一定要提前核實(shí)清楚,避免過(guò)戶(hù)交易時(shí)的突發(fā)狀況。
二手房交易過(guò)程中,需明確各項稅費的承擔,包括增值稅、個(gè)人所得稅、印花稅、契稅等。在實(shí)際交易中,賣(mài)家經(jīng)常將稅費轉嫁到買(mǎi)家身上,所以在實(shí)踐中,需對各項稅費的承擔做明確的約定。
查驗房屋是否存在出租 避免陰陽(yáng)合同
二手房交易時(shí)還應該詢(xún)問(wèn)清楚該房屋是否存在出租,出租約定的年限及涉及到房屋銷(xiāo)售時(shí)對租戶(hù)的一些善后條款。如果房屋已出租他人的,會(huì )導致買(mǎi)房人無(wú)法實(shí)際居住,因此買(mǎi)房人務(wù)必實(shí)地查看核實(shí)房屋是否存在出租情況。如有,應盡量要求房東在交易前處理好租賃事宜。在看房過(guò)程中,還應該提前溝通好精裝房?jì)燃揖?、家電等設備是否搬離等實(shí)際問(wèn)題。
另外,針對在二手房交易中有購房者為避稅而簽訂價(jià)款約定不一致的陰陽(yáng)合同現象,業(yè)內提醒這樣的二手房交易存在較大風(fēng)險,如產(chǎn)生糾紛訴諸法律,則法院會(huì )認定真實(shí)意思的買(mǎi)賣(mài)合同,因此應盡量避免簽訂陰陽(yáng)合同。
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